Когда разговор заходит об инвестициях в недвижимость, внимание неизбежно делится между двумя центрами притяжения капитала — Пхукетом и Дубаем. Один — курорт мирового класса с пляжами, гольф-полями и мягким климатом. Второй — мегаполис, выросший на пустыне и ставший символом роскоши и скорости оборота капитала.
Вопрос, который задают инвесторы в конце 2025 года, прост: где выгоднее вложиться сегодня — в Банг Тао или в Дубай? Чтобы ответить, нужно рассмотреть не только цены и доходность, но и качество жизни, стабильность, налоги и прогнозы на 2026 год.
📍 Почему инвестировать в Банг Тао
Банг Тао — это амбициозный «кластер качества жизни» на западном побережье Пхукета. Здесь сочетаются 8-километровый пляж, курортный городок Laguna Phuket (отели 5★, гольф, спа, внутренний транспорт), премиальные зоны шоппинга и гастрономии (Boat Avenue, Porto de Phuket), международные школы (BIS, UWC, HeadStart в досягаемости 15–25 минут) и быстрая связность с аэропортом (~25 минут).
Экономика сделки. В премиальных кондоминиумах ориентиры по цене — ~฿100–150 тыс./м² (≈ $2 600–3 900/м²); по виллам — чаще от ฿25–40 млн (≈ $0.68–1.1 млн). Валовая доходность на массовом краткосроке обычно 6–9% в год; при управлении гостиничными операторами в пиковые месяцы бывает выше. Обслуживание кондо — ориентир 400–600 бат/м²/год, коммунальные — по гос-тарифам; управление краткосроком берёт ~15–25% валового дохода.
Спрос. Сезонность сглаживается «длинной зимой» у туристов и семей, зимующих 1–3 месяца, а также устойчивым спросом экспатов: это повышает заполняемость (в управляемых комплексах нередко 70–85%+ за год). Ограниченность земли между морем и зелёной зоной Чернгталай/Лаян поддерживает цены.
👉 Актуальные проекты, планировки, прайсы и ориентиры по ROI смотрите здесь:
Недвижимость в Банг Тао
📍Почему инвестировать в Дубай: сильные стороны, о которых нельзя молчать
Чтобы сравнение было честным, важно увидеть и мощные аргументы Дубая — они действительно сильные. Согласно отчёту Financial Times, рынок недвижимости Дубая достиг исторического пика в Q1 2025 — средняя цена за квадратный фут превысила Dh1 750 (~$476) и выросла на 75 % с февраля 2021.
1) Глубокая ликвидность и «скорость выхода». Дубай — глобальный хаб с большим «пулом» платежеспособного спроса: экспаты, международный бизнес, частные фонды. Это не только высокие объёмы сделок, но и более предсказуемые сроки экспозиции по ликвидным локациям (Marina, Downtown, Business Bay, Dubai Hills, Palm). Для инвестора это означает надежный сценарий выхода при смене стратегии.
2) Налоговая среда и правила игры. Для частных лиц нет подоходного налога на арендный доход; на входе — понятные разовые платежи (регистрация, комиссии), дальше — прозрачные ежегодные сервис-чарджи. Регуляторы (DLD, RERA) за последние годы существенно повысили транспарентность рынка, внедрили удобные цифровые сервисы и индексы аренд/сервисных сборов.
3) «Большой» арендный рынок. В городских узлах с развитой инфраструктурой спрос формируют длительные контракты (12 мес.+) и корпоративные наймы; это устойчивый поток арендаторов вовне сезона и меньше зависимость от туризма. На ровном управлении валовая доходность по квартирам часто 5–7%/год; на отдельных микро-локациях и при низкой цене входа — выше.
4) Инфраструктура и статус. Аэропорт мирового класса, дороги, метро, деловая среда, международные мероприятия, премиальные бренды в девелопменте, продвинутые форматы (branded residences, co-living, smart-комьюнити). Плюс программы резидентства/Golden Visa при определённом пороге инвестиций в недвижимость — для многих это весомый немонетарный бонус.
5) Финансовые инструменты и девелоперские планы. Широкий выбор ипотечных программ, рассрочек от застройщиков, off-plan-сделок с гибкими графиками. Для части инвесторов высокая конкуренция между девелоперами — это возможность «войти дешевле» на ранних стадиях (с поправкой на риск реализации и срок ввода).
Что надо учитывать в Дубае честно: сервис-чарджи ощутимы (в премиум-комьюнити могут «съедать» заметную долю маржи), рынок подвержен циклам нового предложения, а истинная чистая доходность сильно «разъезжается» по районам. Но если правильно выбирать проект, управлять расходами и держаться ликвидных локаций, Дубай даёт очень конкурентную картину риска/доходности — особенно для инвестора, кому важны масштаб и скорость оборота капитала.
(Для погружения в цифры и отчётность по ОАЭ удобно начинать с research-страниц международных консультантов, например Knight Frank Middle East, а по Пхукету — с Colliers Thailand: это две адекватные «точки входа» в аналитику.)
Head-to-head: Банг Тао vs Дубай — объективное сравнение
Входной билет и цена за м²
- Банг Тао. Порог входа по кондо ощутимо ниже: $250–350 тыс. позволяет зайти в качественный 1BR/2BR в пешей доступности от моря. Цена за м² — $2 600–3 900 (премиальные кластеры).
- Дубай. По ликвидным районам (Marina, Downtown, Dubai Hills) вход часто $400–600 тыс. и выше; за м² — широкий диапазон, но заметно выше, особенно в премиуме.
Валовая и чистая доходность
- Банг Тао. Валовая 6–9%/год при смешанном потоке (краткосрок + «длинные зимовщики»). Управление (15–25% валового) и низкие расходы на обслуживание/коммуналку дают конкурентную чистую.
- Дубай. Валовая 5–7%/год по хорошим квартирам; но чистая зависит от сервис-чарджей (иногда весьма ощутимых) и простоя между контрактами. При дисциплине управления 4.5–6% чистыми — реалистичный ориентир.
Заполняемость и сезонность
- Банг Тао. Сезонность сглажена, пиковые месяцы «тянут» среднегодовую загрузку вверх; краткосрок можно гибко «подкручивать» ценой и каналами.
- Дубай. Больше долгосрочных контрактов, меньше «туристической» волатильности, но в некоторых районах заметна конкуренция предложения.
Ликвидность и «скорость выхода»
- Банг Тао. Менее «глубокий» рынок, чем Дубай; на правильном продукте и цене ликвидность хорошая, но экспозиция иногда длиннее.
- Дубай. Глубокая ликвидность: больше покупателей, быстрее оборот, особенно в флагманских локациях и готовых проектах.
Расходы и налоги
- Банг Тао. Невысокие эксплуатационные расходы, эффективная ставка налогообложения арендного дохода после вычетов часто около 3–5%. Ежегодного налога за владение жильём для личного пользования нет.
- Дубай. Налогов на арендный доход для физлиц нет, но разовые сборы на входе и ежегодные сервис-чарджи выше, чем в Пхукете; именно они «делают погоду» в чистой доходности.
Право собственности и регуляторика
- Банг Тао. Freehold на кондо в пределах 49% квоты по зданию; виллы — обычно leasehold 30 лет с оговорками о продлении. Требуется грамотное юр-сопровождение (Chanote, проверка квоты, правила краткосрока по конкретному проекту).
- Дубай. Понятные режимы freehold/leasehold в определённых зонах, развитая регистрация, индексы и сервисы контроля (DLD/RERA).
Личный сценарий использования
- Банг Тао. Море «под окном», пешая доступность пляжа, повседневная курортная экосистема — идеален для формата «живу сам 2–4 недели + сдаю остальное время».
- Дубай. Городской комфорт, транспорт, бизнес-среда, статус — идеален, если вы чаще бываете «по делам», чем на пляже, и делаете ставку на масштаб рынка.
Примеры расчёта (упрощённые, для ориентира)
1) Банг Тао — 1BR 45 м² у моря
- Цена: $260 000
- Средняя ставка и загрузка (краткосрок + «зима»): валовый ~$24 000/год
- Управление 20%: −$4 800; HOA/коммуналка/мелкий ремонт: −$1 600; налог (эфф.): −$600
- Чистый доход: ~$17 000–18 000 (≈ 6.5–6.9%)
2) Дубай — 1BR 65 м² в ликвидной локации
- Цена: $520 000
- Долгосрочная аренда: ~$30 000/год валом
- Сервис-чарджи/страховка/мелкий CAPEX/простои: порядка −$6 000–7 000
- Чистый доход: ~$23 000–24 000 (≈ 4.4–4.6%)
Параметры можно «подкрутить»: в Банг Тао — загрузкой/ADR и эффективностью оператора; в Дубае — выбором района и класса комплекса (сервис-чарджи сильно различаются). На горизонте 2–3 лет разница по чистой доходности обычно остаётся в пользу Банг Тао, по ликвидности и скорости выходов — в пользу Дубая.
Итог: кому что подходит в 2025–2026
- Выбирайте Банг Тао, если приоритет — курортный кэш-флоу с высокой заполняемостью, низкими эксплуатационными расходами и возможностью личного отдыха у моря. Ограниченное предложение земли — плюс к долгосрочному росту.
- Выбирайте Дубай, если для вас важны масштаб, ликвидность и статус мегаполиса, а также быстрый оборот капитала. Будьте готовы тщательно считать сервис-чарджи и выбирать «правильные» микро-локации.